Esta guía resume la norma y el lado técnico. No es asesoramiento jurídico: qué acción ejercer, contra quién y con qué plazo lo decide un abogado con tu caso delante. Si compraste una vivienda de segunda mano, la guía que te toca es Vicios ocultos al comprar una vivienda.
Quién responde en una vivienda nueva
La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE) llama «agentes de la edificación» a quienes intervienen en la obra. Los que suelen aparecer en una reclamación son:
- El promotor, que encargó y vendió la obra.
- El constructor, que la ejecutó, y sus subcontratas.
- El proyectista, el director de obra y el director de la ejecución.
Según el artículo 17, cada uno responde de forma personal e individualizada por lo suyo. Si no se puede saber a quién se debe el daño, o han fallado varios sin que se pueda separar la parte de cada uno, responden solidariamente. Y el promotor responde en todo caso de forma solidaria con los demás frente a los compradores.
Esto no sustituye la relación con el vendedor. El artículo 17 deja a salvo las responsabilidades contractuales: en Cataluña, la compraventa sigue regida por el Codi civil de Catalunya (Llei 3/2017), con su régimen de falta de conformidad.
Los plazos: 1, 3 y 10 años
El artículo 17.1 de la LOE fija tres plazos de responsabilidad, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde que se subsanan:
| Tipo de defecto | Ejemplos | Plazo |
|---|---|---|
| Estructural: cimentación, pilares, vigas, forjados, muros de carga, que comprometan la resistencia o la estabilidad | Grietas por asientos, flechas en forjados | 10 años |
| De habitabilidad: elementos o instalaciones que incumplen los requisitos del artículo 3.1.c (salubridad y estanqueidad, ruido, ahorro de energía y aislamiento) | Filtraciones por fachada o cubierta, condensaciones por puentes térmicos, aislamiento acústico insuficiente | 3 años |
| De terminación o acabado (responde el constructor) | Alicatados que se despegan, carpinterías mal ajustadas, pintura | 1 año |
Además, el artículo 18 dice que la acción prescribe a los dos años desde que se producen los daños. Son dos relojes distintos: el defecto tiene que manifestarse dentro de su plazo de garantía, y desde que aparece tienes dos años para reclamar.
Ojo con la fecha de partida: es la recepción de la obra (artículo 6), cuando el constructor entrega el edificio al promotor. No es el día de tu escritura. Si compraste un año después, ese año ya ha corrido.
El seguro decenal
Para edificios cuyo destino principal es la vivienda, la LOE obliga a tener una garantía de diez años contra los daños estructurales (artículo 19.1.c y disposición adicional segunda). Es el llamado seguro decenal. La ley prevé también garantías de uno y tres años, pero las deja pendientes de que un real decreto las haga obligatorias.
Así, un defecto estructural tiene detrás una aseguradora; uno de habitabilidad o de acabado, normalmente no, y se reclama a los agentes.
Los documentos que conviene pedir
Antes de reclamar, reúne:
- La escritura y el contrato de compraventa, con la memoria de calidades.
- El Libro del Edificio. Según el artículo 7 de la LOE, incluye el acta de recepción, la relación de los agentes que intervinieron y las instrucciones de uso y mantenimiento. Se entrega a los usuarios finales; si no lo tienes, pídeselo al promotor o al administrador de la comunidad.
- El acta de recepción. Da la fecha de inicio de los plazos y dice si hubo reservas.
- Los datos del seguro decenal: compañía y número de póliza.
- Fotos con fecha desde que apareció el defecto y toda comunicación con el promotor o la posventa.
Por qué notificar por escrito enseguida
Los plazos corren solos. Un aviso por teléfono a la posventa no deja constancia de qué se dijo ni de cuándo. Notifica por escrito, con un medio que acredite fecha y contenido (burofax, por ejemplo), y describe el defecto.
Y hay una razón técnica: con el tiempo, el defecto se mezcla con otras causas (uso, falta de mantenimiento, reformas). Cuanto antes se documenta, más fácil es probar que viene de la obra.
Lo que tiene que demostrar el informe
En obra nueva no se discute tanto si el defecto existía en la entrega como de qué tipo es y a quién se debe. Eso decide el plazo y el responsable. Un informe pericial trabaja cuatro preguntas:
- Qué es el defecto y cuál es su causa.
- En qué categoría entra: estructural, de habitabilidad o de acabado.
- A qué fase se debe: proyecto, ejecución o materiales. Si es por uso o falta de mantenimiento, también se dice.
- Cuánto cuesta repararlo, por partidas.
Preguntas frecuentes
Compré a una promotora hace dos años y ahora hay humedades. ¿Llego a tiempo? Depende de la fecha de recepción de la obra y del tipo de defecto. Si la humedad viene de una filtración por fachada o cubierta, podría entrar en los tres años de habitabilidad. Comprueba la fecha en el acta de recepción y notifica por escrito ya.
¿Los defectos de acabado solo tienen un año? Sí, según el artículo 17.1 de la LOE, y responde el constructor. Por eso conviene repasar la vivienda a fondo en los primeros meses y notificar todo lo que se vea.
¿Reclamo yo o la comunidad? Si el defecto está en tu vivienda, reclamas tú. Si afecta a elementos comunes (fachada, cubierta, estructura), normalmente actúa la comunidad. Lo concreta tu abogado o el administrador.
Cómo te ayudamos
En A TOT3 hacemos peritajes de vicios ocultos también en vivienda nueva. Revisamos el Libro del Edificio y el acta de recepción, visitamos la vivienda, diagnosticamos la causa del defecto, lo clasificamos según la LOE y valoramos la reparación. Ponemos por escrito el estado real de tu inmueble; la reclamación la lleva tu abogado.
Trabajamos en Barcelona, Girona, Tarragona, Lleida y sus comarcas. Respondemos en 24–48 h.
Fuentes oficiales: Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (BOE, texto consolidado), artículos 3, 6, 7, 17, 18 y 19 y disposición adicional segunda · Ley 3/2017, del libro sexto del Código civil de Cataluña (BOE).