Esta guía explica la norma y el lado técnico. Si tu caso tiene matices (una casa con otros usos, una finca en litigio), confírmalo con la Agència de l'Habitatge o con tu ayuntamiento.
Qué dice la norma
La ITE la regula el Decreto 67/2015, de 5 de mayo, de fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas. Su artículo 3 dice dos cosas:
- Se aplica a los edificios unifamiliares o plurifamiliares donde haya uso de vivienda, aunque tengan otros usos.
- No se aplica a los unifamiliares cuya edificación principal esté separada 1,5 metros o más de la vía pública, de las zonas de uso público y de las fincas colindantes. Para medir esa separación no cuentan las construcciones auxiliares de poca entidad.
La exención exige las tres separaciones a la vez. Una casa retirada de la calle pero pegada a la del vecino no está exenta.
Qué casas tienen que pasarla
En la práctica, la obligación alcanza a:
- Casas adosadas y en hilera: comparten pared con la vecina.
- Casas entre medianeras, como las de los cascos antiguos de pueblos y ciudades.
- Casas con la fachada a la acera, aunque estén aisladas por los lados.
Y quedan fuera las casas aisladas en su parcela, con 1,5 m o más libres hacia la calle, los espacios públicos y todos los vecinos. Un garaje o un trastero pequeño junto al lindero no rompe la exención si es una construcción auxiliar de poca entidad. Una ampliación habitable de la casa sí cuenta.
La razón de fondo es la seguridad: una cornisa o un balcón que cae a la acera, o una medianera que pierde estabilidad, afectan a otros. La casa aislada en medio de su parcela solo se afecta a sí misma.
Cuándo toca
Según el anexo 1 del decreto:
- Hay que pasarla antes de que la casa cumpla 45 años.
- La antigüedad se toma de la fecha que consta en el Catastro. Si no consta, se puede acreditar por otros medios.
- Las unifamiliares más antiguas tuvieron un calendario escalonado que terminó en 2020. Hoy, si no la pasaron, ya están fuera de plazo.
- Si la casa tiene cédula de habitabilidad vigente, la obligación se aplaza hasta que esa cédula caduque.
- Si se hizo una rehabilitación integral con licencia de primera ocupación, los 45 años cuentan desde el final de esas obras.
Además, el artículo 4 la hace obligatoria aunque la casa no tenga esa edad en dos casos: si lo exige una ordenanza o un programa municipal, que puede ser más estricto, y si la casa entra en un programa de ayudas públicas a la rehabilitación. Y el ayuntamiento o la Agència de l'Habitatge pueden requerirla de forma excepcional si ven deficiencias, con un plazo mínimo de tres meses.
Quién es el responsable
La obligación es de la propiedad (artículo 5), también si es compartida, y los costes también. No pasarla cuando toca puede acabar en multas coercitivas y sanciones según la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda (artículo 6).
Qué revisa el técnico
La inspección es visual: valora el estado de la casa en ese momento y no busca vicios ocultos (artículo 7). En una unifamiliar se suele mirar:
- Estructura: muros de carga, forjados, vigas de madera o metálicas, fisuras y deformaciones.
- Fachada: cornisas, balcones, barandillas, aplacados y revestimientos que puedan desprenderse hacia la calle.
- Medianeras: grietas, humedades y el encuentro con la casa vecina.
- Cubierta: tejas, impermeabilización, canales y bajantes.
- Instalaciones: agua, saneamiento, electricidad y gas, en lo que se ve.
Si las grietas te preocupan antes de llegar a la inspección, en grietas en casa: cuándo preocuparse contamos cómo leerlas.
Qué pasa con el resultado
Las deficiencias se clasifican en leves, importantes, graves y muy graves (artículo 9). Si son graves o muy graves, el técnico tiene que comunicarlo enseguida a la propiedad y al ayuntamiento.
El informe se presenta a la Agència de l'Habitatge o a la administración local que corresponda, y vale cuatro meses desde que se firma. Con él, la administración emite el certificado de aptitud, que dura más o menos según lo que se haya encontrado: diez años sin deficiencias o con leves, seis con importantes y tres con graves o muy graves.
Si salen deficiencias, la propiedad tiene que aprobar un programa de rehabilitación en un año, o en seis meses si son graves.
Preguntas frecuentes
Mi casa es adosada pero tiene jardín delante. ¿Está exenta? No. El jardín la separa de la calle, pero sigue pegada a las casas vecinas. La exención pide estar separada 1,5 m o más de la vía pública, de los espacios públicos y de las fincas colindantes a la vez.
¿La ITE sustituye a la cédula de habitabilidad? No. Son cosas distintas. El decreto dice que el certificado de aptitud no presupone que la vivienda cumpla las condiciones de habitabilidad. Si vendes o alquilas, la cédula de habitabilidad se pide aparte.
Mi casa tiene 50 años y nunca ha pasado la ITE. ¿Qué hago? Encargarla cuanto antes. Si tiene cédula de habitabilidad vigente, comprueba hasta cuándo, porque la obligación podría estar aplazada. Si no, ya está fuera de plazo y es mejor regularizarla antes de que llegue un requerimiento.
¿Mi ayuntamiento puede pedírmela aunque la casa no tenga 45 años? Sí, en dos supuestos: si una ordenanza local lo prevé o si el ayuntamiento detecta deficiencias y la requiere justificando el motivo.
Cómo te ayudamos
En A TOT3 hacemos la inspección técnica de edificios también en casas unifamiliares. Te decimos primero si tu casa está obligada o exenta, la inspeccionamos, redactamos el informe con cada deficiencia clasificada y lo presentamos para que se emita el certificado de aptitud. Ponemos por escrito el estado real de tu casa.
Trabajamos en Barcelona, Girona, Tarragona, Lleida y sus comarcas. Respondemos en 24–48 h.
Fuentes oficiales: Decreto 67/2015, de 5 de mayo, de fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas (artículos 3 a 9 y anexo 1) · Agència de l'Habitatge de Catalunya · Inspección técnica del edificio · Tràmits gencat · Inspecció tècnica dels edificis (ITE).