Esta guía resume la norma y el lado técnico. No es asesoramiento jurídico: qué acción ejercer, contra quién y con qué plazo lo decide un abogado con tu caso delante.
Qué es un vicio oculto
En el lenguaje de la calle, un vicio oculto es un defecto de la vivienda que:
- Existía cuando la compraste.
- No se veía en una visita normal.
- Tiene entidad: afecta al uso o al valor de la vivienda.
Ejemplos habituales: humedades tapadas con pintura, filtraciones que solo aparecen con lluvia, grietas cubiertas con un revestimiento nuevo, instalaciones eléctricas o de fontanería en mal estado, desagües con contrapendiente, terrazas sin impermeabilizar, o una superficie real menor que la anunciada.
Lo que dice la ley en Cataluña
En Cataluña, la compraventa se rige por el Libro sexto del Código civil de Cataluña, aprobado por la Ley 3/2017. Habla de falta de conformidad: el bien tiene que entregarse con la calidad y las características previstas en el contrato (artículo 621-20). Según el texto consolidado publicado en el BOE:
- Artículo 621-23. El vendedor responde de la falta de conformidad que existía en el momento de la entrega y se manifiesta durante los tres años siguientes.
- Artículo 621-29. El comprador tiene que notificar y describir al vendedor la falta de conformidad sin dilación indebida. Si no lo hace, puede tener que responder de los daños que cause el retraso.
- Artículo 621-44. Las acciones derivadas de los remedios del comprador se extinguen en tres años, contados desde que el comprador conoce o puede conocer la falta de conformidad, salvo que la ley fije otro plazo.
Entre los remedios que prevé el Código están, según el caso, exigir que se repare, reducir el precio, resolver el contrato o reclamar daños. Cuál procede lo valora tu abogado.
Si la vivienda es nueva
En obra nueva, además de la relación con el vendedor, existe la responsabilidad de quienes construyeron: promotor, constructor y técnicos. La regula la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, artículo 17:
| Tipo de defecto | Plazo de responsabilidad |
|---|---|
| Estructurales: cimentación, pilares, vigas, forjados, muros de carga | 10 años |
| De habitabilidad: elementos o instalaciones que incumplen los requisitos de habitabilidad | 3 años |
| De acabado o terminación (responde el constructor) | 1 año |
Y el artículo 18 fija que las acciones prescriben a los dos años desde que se producen los daños.
Lo que hay que demostrar
Una reclamación por vicios ocultos se juega en tres preguntas técnicas. Son las que trabaja un informe pericial:
- ¿Qué es el defecto? Su causa, su alcance y sus consecuencias.
- ¿Ya existía en la entrega? Es el punto más discutido. Lo sostienen indicios técnicos: la antigüedad de los daños, reparaciones anteriores tapadas, materiales, suciedad dentro de una grieta, capas de pintura sobre una mancha.
- ¿Se podía ver? Si estaba a la vista en una visita normal, es más difícil reclamar.
Y una cuarta, práctica: ¿cuánto cuesta repararlo? Sin una valoración no hay base para pedir una reparación o una rebaja del precio.
Pasos, en orden
- Documenta en cuanto lo detectes. Fotos y vídeos con fecha. No repares del todo: haz solo lo urgente y guarda las piezas retiradas.
- Reúne los papeles de la compra. Escritura, contrato de arras, anuncio, fotos de las visitas, correos con el vendedor y la inmobiliaria.
- Notifica al vendedor por escrito, describiendo el problema. Burofax o un medio que deje constancia de fecha y contenido. Hazlo sin esperar: el artículo 621-29 pide hacerlo sin dilación indebida.
- Encarga un informe pericial. Que diga qué es el defecto, si ya existía, si era visible y cuánto cuesta repararlo.
- Habla con un abogado. Con el informe, decidirá la vía: negociación, mediación o demanda. Si se llega a juicio, el informe se aporta como dictamen pericial.
Antes de comprar: la mejor reclamación es la que no hace falta
Si todavía no has firmado, una inspección técnica previa pone por escrito el estado de la vivienda: humedades, grietas, instalaciones, cubierta, carpinterías. No garantiza que no aparezca nada, pero reduce mucho la sorpresa y te da argumentos para negociar el precio o pedir reparaciones antes de firmar.
Comprueba también que la vivienda tiene la cédula de habitabilidad vigente y el certificado energético registrado: son obligatorios para vender.
Errores frecuentes
- Reparar antes de documentar. Lo que no se ve no se puede peritar.
- Esperar a ver si se arregla solo. Los plazos corren desde el principio.
- Reclamar por teléfono o por WhatsApp. Todo por escrito, con constancia de fecha y contenido.
- Confundir desgaste con vicio oculto. Una vivienda de 50 años tiene desgaste propio de su edad; un vicio oculto es otra cosa.
- No leer la escritura. Puede haber manifestaciones sobre el estado de la vivienda que importan.
Cómo te ayudamos
En A TOT3 hacemos peritajes de vicios ocultos: estudiamos la documentación de la compra, visitamos la vivienda, diagnosticamos el defecto e indicamos los indicios de su antigüedad, y valoramos la reparación. El informe pone por escrito lo comprobado y lo que no se ha podido comprobar; la reclamación la lleva tu abogado. También hacemos inspecciones antes de comprar.
Trabajamos en Barcelona, Girona, Tarragona, Lleida y sus comarcas. Respondemos en 24–48 h.
Fuentes oficiales: Ley 3/2017, del libro sexto del Código civil de Cataluña (BOE, texto consolidado), artículos 621-20, 621-23, 621-29 y 621-44 · Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (BOE), artículos 17 y 18.